Urteil BGH vom 09.07.2025, Az. VIII ZR 287/23: Ordentliche Kündigung bleibt trotz Schonfristzahlung bestehen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 09.07.2025 – VIII ZR 287/23 erneut klargestellt: Eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hebt nur die fristlose Kündigung wegen Mietrückstands auf, nicht aber eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung wegen desselben Zahlungsverzugs. Damit setzt der BGH seine Linie fort und korrigiert abermals die – mieterfreundlichere – Rechtsprechung der 66. Zivilkammer des LG Berlin, die wiederholt angenommen hatte, die Zahlung innerhalb der Schonfrist lasse auch die ordentliche Kündigung entfallen.

1. Anlass des Verfahrens

Ausgangspunkt war – wie schon in mehreren Vorfällen zuvor – ein Berliner Verfahren: Das LG Berlin (66. ZK) hatte die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen, weil der Mieter die Rückstände innerhalb der Schonfrist vollständig gezahlt hatte und das Gericht meinte, damit seien beide Kündigungen (fristlos und ordentlich) gegenstandslos. Genau diese Ausweitung der Schonfristwirkung auf die ordentliche Kündigung hat der BGH erneut zurückgewiesen.

2. Kernaussage des BGH

Der BGH hält fest:

• § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB betrifft ausschließlich die außerordentliche (fristlose) Kündigung.

• Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die auf denselben erheblichen Zahlungsverzug gestützt ist, bleibt wirksam, wenn sie im Kündigungsschreiben erklärt wurde.

• Eine richterliche „Erweiterung“ der Schonfristwirkung auf die ordentliche Kündigung sei mit dem Gesetz nicht vereinbar – genau darauf hatte das LG Berlin wiederholt abgestellt.

3. Rechtlicher Hintergrund

Die Schonfristzahlung soll den sehr strengen Rechtsverlust durch die fristlose Kündigung abmildern, nicht aber ein durch Pflichtverletzungen belastetes Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters fortschreiben. Der BGH verweist insoweit auch auf den erkennbaren Willen des Gesetzgebers: Hätte dieser die Heilungswirkung auch für ordentliche Kündigungen gewollt, wäre dies im Gesetz geregelt worden. Dass im Jahr 2025 sogar politisch über eine Ausweitung der Schonfristwirkung diskutiert wird, zeige im Umkehrschluss, dass sie derzeit gerade nicht gilt.

4. Praktische Konsequenzen

• Kündigungsschreiben müssen weiterhin zweistufig formuliert werden (fristlos + hilfsweise ordentlich).

• Nachzahlung innerhalb der Schonfrist verhindert zwar die sofortige Beendigung, nicht aber zwingend das Ende des Mietverhältnisses zum ordentlichen Termin.

• Berliner Entscheidungen, die sich auf die Linie der 66. Zivilkammer stützen, sind im Lichte der BGH-Rechtsprechung kritisch zu prüfen.

5. Fazit

Das Urteil vom 09.07.2025 steht in einer Reihe von Entscheidungen, mit denen der BGH die abweichende Praxis des LG Berlin erneut korrigiert und die bisherige höchstrichterliche Linie bestätigt: Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung, nicht die ordentliche.