Mieter verstorben | Mietvertrag im Todesfall | Kündigungsfrist bei Tod des Mieters | Sonderkündigungsrecht

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel wurde vor 2019 verfasst und bildet den damals gültigen Rechtsstand ab.

Ein weit verbreiteter Rechtsirrtum ist die Annahme, ein Mietverhältnis sei mit Tod des Mieters beendet. Hierüber klärt Rechtsanwalt Yves Girardot, Partner der Anwaltskanzlei Girardot Lörtzing Zocher in Ilmenau auf. Stirbt ein alleinlebender Mieter, vererbt er auch den Mietvertrag. Die Erben treten in alle Rechte und Pflichten ein. Sie haften auch für Mietrückstände laufende Miete. Familienangehörige fallen oft "aus allen Wolken", wenn sie vom Vermieter des Verstorbenen zum Zahlen der Miete beziehungsweise zur Räumung und Renovierung der Wohnung aufgefordert werden. Dieser Pflicht kann man sich entziehen, wenn man die Erbschaft ausschlägt.

Genau das kann aber wiederum zum Problem des Vermieters werden: Bestehen Mietrückstände und verstirbt der Mieter, kann der Vermieter nur gegenüber den Erben kündigen. Solange aber keine Erben feststehen oder alle möglichen Erben die Erbschaft ausschlagen, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen und den Anspruch auf Räumung der Wohnung nicht durchsetzen.

Rechtsanwalt Yves Girardot, der sowohl im Erbrecht als auch im Mietrecht häufig tätig ist, weiß Rat: "In solchen Fällen muss für den Vermieter eine Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht beantragt werden. Wird ein Nachlasspfleger bestellt, kann der Vermieter diesem gegenüber seine Ansprüche gegen den Nachlass geltend machen und braucht nicht zu warten, bis Erben gefunden sind." Mehrere Oberlandesgerichte haben zwischenzeitlich entschieden, dass eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB auch bei einem vermögenslosen Mieter eingerichtet werden muss, um Ansprüche gegen den Nachlass durchzusetzen (so: OLG Dresden, Beschluss 09.12.2009, Az. 3 W 1133/09; OLG München, Beschluss 20.03.2012, Az. 31 Wx 81/12; OLG Zweibrücken, Beschluss 07.05.2015, Az. 8 W 49/15).

Aber Achtung: Angehörige des überschuldeten Mieters sollten vermeiden, durch sogenanntes schlüssiges Verhalten die Erbschaft anzunehmen. Beginnt ein Erbe die Wohnung zu räumen, kann dies unter Umständen schon als Annahme der Erbschaft gewertet werden. Und der Erbe haftet dann für Mietschulden. In solchen Fällen muss ein erbrechtlich versierter Rechtsanwalt durch Anfechtung der Erbschaft oder Beschränkung der Haftung auf den Nachlass helfen.