Mieter verstorben: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Mietvertrag im Todesfall: Rechte, Haftung und Kündigungsfristen für Angehörige, Erben und Vermieter

Viele Angehörige gehen davon aus, dass ein Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters automatisch endet. Das ist regelmäßig falsch. Entscheidend ist, wer in den Vertrag eintritt, wer für Zahlungen haftet und welche Fristen jetzt laufen.

Stand: 01.01.2026

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters.
• Häufig treten Ehegatte/Lebenspartner oder Haushaltsangehörige in den Mietvertrag ein – sonst die Erben.
• Es gibt kurze Fristen (insbesondere 1 Monat für bestimmte Erklärungen/Kündigungen).
• Angehörige vermeiden Haftungsrisiken nur, wenn sie die Konstellation frühzeitig klären (Eintritt/Erbe/Ausschlagung).
• Sind Erben unbekannt oder schlagen alle aus, kann eine Nachlasspflegschaft dem Vermieter die Abwicklung ermöglichen.

1. Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?

Nein. Stirbt ein Mieter, läuft das Mietverhältnis grundsätzlich weiter. Nur die Person auf Mieterseite kann wechseln. Das Gesetz regelt, wer automatisch eintritt und wann stattdessen die Erben Vertragspartner werden.

2. Wer wird nach dem Todesfall neuer Mieter?

Hier ist zu unterscheiden:

a) Eintritt von Haushaltsangehörigen

Hat der Mieter mit einem Ehegatten oder Lebenspartner in einem gemeinsamen Haushalt gelebt, tritt dieser grundsätzlich automatisch in den Mietvertrag ein. Wenn kein Ehegatte/Lebenspartner eintritt, können – je nach Konstellation – auch Kinder, andere Familienangehörige oder Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, eintreten.

Wichtig: Eingetretene Personen können dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

b) Fortsetzung bei mehreren Mietern (z. B. beide Ehegatten waren Mieter)

Waren mehrere Personen gemeinsam Mieter, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.

c) Wenn niemand eintritt: Fortsetzung mit den Erben

Tritt niemand nach den Regeln oben ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Damit „erbt“ man praktisch auch den Mietvertrag – einschließlich der Pflichten daraus.

3. Wer muss die Miete zahlen – und wer haftet für Rückstände?

Das ist der Punkt, der in der Praxis am häufigsten überrascht:

• Laufende Miete: Wer Mieter wird (Eintretender / überlebender Mitmieter / Erbe), schuldet grundsätzlich die Miete bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses.
• Mietrückstände bis zum Tod: Wer nach dem Tod eintritt oder das Mietverhältnis fortsetzt, kann – je nach Konstellation – neben dem Erben als Gesamtschuldner haften.
• Schönheitsreparaturen / Renovierung / Räumung: Ob und in welchem Umfang Pflichten bestehen, hängt stark vom Mietvertrag und der Wirksamkeit der Klauseln ab.

Praxistipp: Wer unsicher ist, sollte nicht „einfach handeln“, sondern zuerst klären (lassen), ob ein Eintritt vorliegt und ob die Erbschaft überhaupt angenommen werden soll.

4. Kündigung nach dem Todesfall: Fristen und Sonderkündigungsrecht

Nach dem Todesfall laufen häufig kurze Fristen, die man nicht „liegen lassen“ sollte.

a) Sonderkündigung, wenn Erben Mieter werden

Treten beim Tod des Mieters keine Personen in das Mietverhältnis ein, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall können Erbe und Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

b) Sonderkündigung bei mehreren Mietern

Überlebende Mitmieter können ebenfalls innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

c) Kündigung bei Eintritt von Haushaltsangehörigen

Tritt jemand in den Mietvertrag ein, ist die Lage anders: Der Vermieter kann nicht allein wegen des Todesfalls kündigen. Ein Sonderkündigungsrecht kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht – insbesondere dann, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (und der Vermieter den Eintritt als endgültig kennt).

Merksatz: Im Todesfall sind fast immer zwei Fragen entscheidend:

1. Wer ist jetzt Mieter?
2. Welche Kündigungsrechte und Fristen greifen in genau dieser Konstellation?

5. Erbschaft ausschlagen: Oft der entscheidende Haftungshebel

Angehörige wollen häufig „schnell die Wohnung räumen“. Das kann rechtlich riskant sein.

Wer Erbe ist, haftet grundsätzlich für Nachlassverbindlichkeiten – dazu können auch Mietforderungen gehören. Eine Haftung lässt sich in vielen Fällen nur vermeiden, wenn die Erbschaft rechtzeitig ausgeschlagen wird. Die Ausschlagungsfrist beträgt regelmäßig 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und dem Grund der Berufung als Erbe.

Achtung, Praxisfalle („schlüssiges Verhalten“): Bestimmte Handlungen können später als Annahme der Erbschaft ausgelegt werden. Bei unklarer oder überschuldeter Nachlasslage sollte man daher vor umfangreichen Räumungs- oder Verwertungsmaßnahmen die erbrechtliche Haftung klären.

6. Unbekannte Erben oder Ausschlagung durch alle: Was kann der Vermieter tun?

Genau hier entstehen typische Blockaden: Der Vermieter muss kündigen und die Wohnung zurückerhalten – weiß aber nicht, wem er wirksam kündigen oder wen er auf Räumung in Anspruch nehmen soll.

In solchen Fällen kommt eine Nachlasspflegschaft in Betracht. Der Vermieter kann beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen. Dadurch gibt es einen handlungsfähigen Ansprechpartner für den Nachlass bzw. unbekannte Erben. Über den Nachlasspfleger kann der Vermieter insbesondere:

• Kündigungen zustellen,
• Ansprüche gegen den Nachlass geltend machen,
• und die Abwicklung des Mietverhältnisses rechtlich sauber organisieren.

7. Checkliste: Was ist jetzt konkret zu tun?

Für Angehörige / mögliche Erben

1. Mietvertrag beschaffen (Klauseln zu Kündigung, Schönheitsreparaturen, Rückgabe).
2. Prüfen: Gab es einen gemeinsamen Haushalt? Wer könnte eingetreten sein?
3. Fristen notieren: insbesondere 1-Monats-Fristen im Mietrecht und ggf. die Ausschlagungsfrist.
4. Keine vorschnellen Schritte: Wohnung nicht „blind“ räumen, nichts verkaufen/verteilen, keine weitreichenden Erklärungen abgeben.
5. Bei Schulden/Unklarheiten: erbrechtliche Haftungsfallen frühzeitig prüfen (Ausschlagung, Haftungsbeschränkung).

Für Vermieter

1. Klären: Wer ist Ansprechpartner (Eintretender, überlebender Mitmieter, Erbe)?
2. Schriftliche Auskunft verlangen und Fristen setzen.
3. Bei unbekannten Erben / unklarer Annahme/Ausschlagung: Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht beantragen.
4. Kündigungsfristen und Zustellung sauber dokumentieren.

8. Fazit: Wann sollte ein Anwalt eingeschaltet werden?

Spätestens dann, wenn Mietrückstände bestehen, unklar ist, ob jemand in den Vertrag eingetreten ist, die Erbschaft „problematisch“ wirkt (Schulden) oder der Vermieter niemanden greifbar hat, sollte frühzeitig geprüft werden, wie Kündigung, Räumung, Haftung und Fristen rechtssicher gesteuert werden.

Sie sind betroffen? Wir prüfen die Konstellation zügig, klären die Haftung und setzen die notwendigen Schritte gegenüber Vermieter, Nachlassgericht und (falls erforderlich) Nachlasspfleger um.