Teilungsversteigerung: Kosten, Gegenstandswert und steuerliche Abzugsfähigkeit

In diesem Beitrag erklären wir, welche Kosten bei einer Teilungsversteigerung von Immobilien typischerweise anfallen, wie sich der Gegenstandswert nach § 26 RVG berechnet und wann Anwaltskosten steuerlich abziehbar sind.

1. Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung kommt immer dann zum Zug, wenn Miteigentümer sich nicht einig darüber werden, wer welchen Teil einer Immobilie erhält. Typisch sind:

• Erbengemeinschaften – mehrere Erben haben gemeinsam ein Haus geerbt und möchten den Nachlass auseinandersetzen.

• Geschiedene Paare – ein gemeinsam erworbenes Grundstück mit oder ohne Haus soll aufgeteilt werden.

Da eine tatsächliche Teilung oft nicht möglich ist, wird die Immobilie zwangsversteigert und der Erlös anschließend zwischen den Beteiligten verteilt. Die Teilungsversteigerung ist also ein besonderes Zwangsversteigerungsverfahren.

2. Wie wird der Gegenstandswert für die Anwaltskosten bestimmt?

Die Höhe der Anwaltskosten in einem Teilungsversteigerungsverfahren richtet sich nach dem Gegenstandswert. Der Gegenstandswert bildet die Grundlage für die gesetzlichen Gebühren des Rechtsanwalts nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG).

Gemäß § 26 RVG bestimmen sich die Werte wie folgt:

• Gläubiger und bestimmte Beteiligte: Bei Gläubigern oder Beteiligten nach §§ 9 Nr. 1 und 2 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) ist der Wert des dem Gläubiger oder dem Beteiligten zustehenden Rechts maßgeblich. Wenn das Verfahren eine Teilforderung betrifft, gilt nur der Teilbetrag, sofern es sich um einen Anspruch nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG handelt.

• Sonstige Beteiligte oder Schuldner: Bei anderen Beteiligten – insbesondere dem Schuldner – richtet sich der Gegenstandswert nach dem Wert des Versteigerungsobjektes. Bei Miteigentümern ist der Anteil des jeweiligen Beteiligten entscheidend.

• Bieter, die nicht Beteiligte sind: Für Bieter, die keine Beteiligten sind, wird der Gegenstandswert nach dem höchsten abgegebenen Gebot bemessen; fehlt ein Gebot, ist ebenfalls der Verkehrswert der Immobilie maßgeblich.

Bei Erbengemeinschaften, bei denen die Anteile noch nicht rechnerisch aufgeteilt sind, wird für jeden Erben dessen Quote am Nachlass zugrunde gelegt. Ist der Anteil eines Beteiligten gepfändet, wird der volle, pfändbare Anteil angesetzt.

Praxistipp: Viele Mandanten sind überrascht, dass nicht der volle Verkehrswert des Hauses die Berechnungsgrundlage bildet, sondern nur der anteilige Wert ihres Miteigentums. Ihr Anwalt kann Ihnen im Vorfeld ausrechnen, wie hoch die Gebühren voraussichtlich ausfallen.

3. Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung insgesamt an?

Die Gesamtkosten einer Teilungsversteigerung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:

1. Gerichtskosten und Verfahrensgebühren: Für den Antrag auf Teilungsversteigerung und das gerichtliche Verfahren fallen nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und dem Gesetz über die Zwangsversteigerung Gebühren und Auslagen an.

2. Gutachterkosten: Das Gericht bestellt häufig einen Sachverständigen zur Wertermittlung der Immobilie. Die Kosten dafür tragen die Beteiligten nach Anteilen.

3. Anwaltskosten: Der Rechtsanwalt berechnet sein Honorar nach dem Gegenstandswert. Bei Einvernehmen über einen freihändigen Verkauf kann der Anwalt auch die Auseinandersetzung außerhalb des Gerichts begleiten.

4. Sicherheitsleistung: Das Gericht verlangt im Regelfall eine Sicherheitsleistung (in der Praxis häufig zehn Prozent des Verkehrswertes), die auf das Konto der Gerichtskasse einzuzahlen ist.

Unser Rat: Sprechen Sie vorab mit Ihrem Anwalt über eine Kostenabschätzung und die Möglichkeit, eine Vereinbarung über eine pauschale Vergütung zu treffen. Dadurch haben Sie die Kosten im Blick.

4. Sind Anwaltskosten bei der Teilungsversteigerung steuerlich absetzbar?

Ob die Kosten einer Teilungsversteigerung als Nachlassverbindlichkeiten von der Erbschaftsteuer abgezogen werden können, war Gegenstand eines Urteils des Finanzgerichts Köln im Februar 2023 (7 K 1362/21). Das Gericht stellte fest:

• Abzugsfähige Kosten: Gutachterkosten, Notariats- und Gerichtskosten sowie die Kosten für anwaltliche Beratung und Vertretung können als Kosten der Nachlassverteilung abgezogen werden. Hierzu gehören insbesondere die Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft durch Teilungsversteigerung.

• Nicht abzugsfähige Kosten: Kosten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Nachlasses – etwa Rechtsstreitigkeiten über die Vermietung einer geerbten Immobilie – gelten als Nachlassverwaltungskosten und sind steuerlich nicht abziehbar.

Die Richter betonten, dass die Beteiligten frei entscheiden können, ob sie eine Teilungsversteigerung oder eine freihändige Veräußerung wählen; die Abzugsfähigkeit der Kosten hängt nicht von der einvernehmlichen Auseinandersetzung ab. Gegen das Urteil ist eine Revision beim Bundesfinanzhof anhängig (Az. II R 10/23), sodass eine endgültige Entscheidung noch aussteht.

Hinweis: Sprechen Sie rechtzeitig mit einem Steuerberater, um sicherzustellen, dass Sie die abzugsfähigen Kosten korrekt in der Erbschaftsteuererklärung berücksichtigen.

5. Wann sollten Sie anwaltliche Unterstützung hinzuziehen?

Die Teilungsversteigerung ist ein formales Verfahren mit vielen Fallstricken. Eine anwaltliche Beratung lohnt sich insbesondere:

• Vor Antragstellung: um zu klären, ob eine Versteigerung der sinnvollste Weg ist oder ob sich eine einvernehmliche Lösung anbietet.

• Bei komplexen Eigentumsverhältnissen:

  • wenn mehrere Erben beteiligt sind, Pfändungen vorliegen oder unterschiedliche Nutzungsrechte bestehen.

  • Zur Kostenkontrolle: der Anwalt ermittelt den Gegenstandswert und kann die voraussichtlichen Gebühren darstellen.

  • Wegen der steuerlichen Folgen: ein Anwalt arbeitet mit Ihrem Steuerberater zusammen, um die abzugsfähigen Kosten in der Erbschaftsteuererklärung zu berücksichtigen.

  Frühe Beratung hilft, Verzögerungen zu vermeiden und Ihre Rechte zu sichern. Einen Überblick, wann sich frühzeitige anwaltliche Beratung besonders lohnt, erhalten Sie in unserem Ratgeberbeitrag „Wann sollte man einen Rechtsanwalt einschalten?“

  6. Fazit und Ausblick

  Teilungsversteigerungen sind ein wichtiges Instrument, um eine Erbengemeinschaft oder eine sonstige Miteigentümergemeinschaft aufzulösen. Die Anwaltskosten richten sich nach dem Wert des Anteils am Objekt; zusätzliche Kosten wie Gerichts- und Gutachtergebühren kommen hinzu. Nach aktueller Rechtsprechung können die Anwaltskosten als Kosten der Nachlassverteilung von der Erbschaftsteuer abgezogen werden, während Verwaltungskosten nicht abzugsfähig sind.

  Wir stehen Ihnen als Rechtsanwälte Girardot, Lörtzing & Zocher zur Seite, beraten Sie individuell zur Teilungsversteigerung und koordinieren bei Bedarf auch die steuerlichen Fragen mit Ihrem Steuerberater. Wenn Sie eine Teilungsversteigerung planen oder sich gegen eine laufende Versteigerung wehren möchten, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf – wir prüfen Ihren Fall und besprechen die nächsten Schritte mit Ihnen.