Ein Mietvertrag endet mit dem Tod des Mieters nicht automatisch. Entscheidend ist, ob überlebende Mitmieter vorhanden sind, ob Angehörige in das Mietverhältnis eintreten oder ob der Mietvertrag mit den Erben fortgesetzt wird.
Für Angehörige und Vermieter laufen nach dem Todesfall oft kurze Fristen. Wichtig sind vor allem die Monatsfristen im Mietrecht, die laufende Miete, die Rückgabe der Wohnung und die Frage, ob eine Erbschaft ausgeschlagen werden soll.
Angehörige haften nicht allein deshalb, weil sie verwandt sind. Eine Haftung kann aber entstehen, wenn sie in den Mietvertrag eintreten, Erbe werden, die Erbschaft annehmen oder tatsächlich über die Wohnung und den Nachlass verfügen.
Nein. Der Tod des Mieters beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Das Gesetz ordnet an, wer anstelle des verstorbenen Mieters in das Mietverhältnis eintritt oder mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Bei Wohnraum gelten besondere Schutzvorschriften. Maßgeblich sind vor allem §§ 563, 563a, 563b und 564 BGB. Bei anderen Mietverhältnissen, etwa Gewerberaummiete oder bestimmten sonstigen Mietverträgen, kann zusätzlich § 580 BGB eine Rolle spielen. Dieser Beitrag behandelt in erster Linie die Wohnraummiete.
Praktisch muss nach dem Todesfall immer in dieser Reihenfolge geprüft werden:
Nach dem Tod des Mieters gibt es mehrere gesetzliche Möglichkeiten. Diese dürfen nicht vermischt werden. Es macht einen erheblichen Unterschied, ob jemand bereits Mitmieter war, kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintritt oder lediglich Erbe des verstorbenen Mieters ist.
Hat der verstorbene Mieter mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner in einem gemeinsamen Haushalt gelebt, tritt dieser grundsätzlich mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
Der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes. Es ist also nicht erforderlich, dass der Vermieter einen neuen Mietvertrag abschließt. Der eingetretene Ehegatte oder Lebenspartner kann aber innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will.
Tritt kein Ehegatte oder Lebenspartner ein, können Kinder des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn sie mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben.
Danach können auch andere Familienangehörige oder Personen eintreten, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben. Entscheidend ist nicht allein die Verwandtschaft, sondern die tatsächliche Haushaltsgemeinschaft.
Auch diese Personen können dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
Der Vermieter kann nicht allein deshalb kündigen, weil der ursprüngliche Mieter verstorben ist. Ist eine Person nach § 563 BGB in den Mietvertrag eingetreten, kommt eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist nur in Betracht, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund liegt.
Auch hierfür gilt eine kurze Frist. Der Vermieter muss sorgfältig prüfen, wann er vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat.
Waren mehrere Personen gemeinsam Mieter, etwa Ehegatten oder Lebenspartner, wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters grundsätzlich mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.
Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Wichtig ist die Unterscheidung: Wer bereits selbst Mieter war, „tritt“ nicht erst neu ein. Das Mietverhältnis läuft mit ihm als überlebendem Mieter fort.
Tritt niemand in das Mietverhältnis ein und wird es auch nicht mit überlebenden Mietern fortgesetzt, läuft der Mietvertrag mit den Erben weiter.
Das bedeutet: Der Mietvertrag wird Teil der erbrechtlichen Abwicklung. Die Erben treten nicht deshalb in die Wohnung ein, weil sie dort wohnen wollen, sondern weil sie als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters in dessen Rechte und Pflichten eintreten.
In dieser Konstellation haben sowohl die Erben als auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats erklärt werden, nachdem Kenntnis vom Tod des Mieters und davon besteht, dass kein Eintritt und keine Fortsetzung mit anderen Personen erfolgt ist.
Nach dem Todesfall gibt es mehrere mögliche Kündigungsrechte. Welche Regel gilt, hängt davon ab, wer nach dem Tod Vertragspartner auf Mieterseite ist.
Die gesetzliche Frist entspricht bei Wohnraum regelmäßig der ordentlichen Kündigungsfrist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der richtigen Person zugehen.
Die Haftung ist einer der häufigsten Streitpunkte nach dem Tod eines Mieters. Angehörige haften nicht automatisch nur wegen ihrer familiären Beziehung. Entscheidend ist, ob sie Mieter werden, Erbe sind oder durch eigenes Verhalten Pflichten übernehmen.
Mietrückstände, die bereits vor dem Tod entstanden sind, sind grundsätzlich Nachlassverbindlichkeiten. Dafür haftet der Erbe nach den erbrechtlichen Regeln.
Personen, die nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten oder mit denen das Mietverhältnis nach § 563a BGB fortgesetzt wird, können für Verbindlichkeiten bis zum Tod des Mieters neben dem Erben als Gesamtschuldner haften. Die genaue Haftung sollte im Einzelfall geprüft werden.
Die laufende Miete nach dem Tod schuldet grundsätzlich derjenige, der auf Mieterseite Vertragspartner ist. Das kann ein eingetretener Angehöriger, ein überlebender Mitmieter oder der Erbe sein.
Wird nicht rechtzeitig gekündigt oder wird die Wohnung nicht zurückgegeben, können weitere Forderungen entstehen.
Ob Schäden, Schönheitsreparaturen oder Renovierungen zu bezahlen sind, hängt vom Zustand der Wohnung, vom Mietvertrag und von der Wirksamkeit der jeweiligen Klauseln ab.
Nicht jede Renovierungsklausel ist wirksam. Auch eine pauschale Verpflichtung, die Wohnung vollständig zu renovieren, besteht nicht automatisch. Der Mietvertrag und der tatsächliche Zustand der Wohnung sollten vor Anerkenntnissen oder Zahlungen geprüft werden.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung zurückzugeben. Dazu gehören regelmäßig die Räumung, die Rückgabe sämtlicher Schlüssel und eine geordnete Übergabe.
Bleibt die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter im Besitz des Mieters, der Erben oder sonstiger Personen, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung verlangen. Grundlage ist § 546a BGB.
Die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Der Vermieter darf berechtigte Forderungen, etwa Mietrückstände, Schäden oder Nachzahlungen, unter den gesetzlichen Voraussetzungen berücksichtigen. Eine sofortige Auszahlung der Kaution unmittelbar nach dem Todesfall ist in der Regel nicht geschuldet.
Ist der Nachlass überschuldet oder unklar, kann eine Erbausschlagung wichtig sein. Die regelmäßige Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen. Sie beginnt grundsätzlich mit der Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund der Berufung als Erbe.
Wer die Erbschaft wirksam ausschlägt, gilt erbrechtlich so, als sei die Erbschaft ihm nicht angefallen. Dann haftet er grundsätzlich nicht als Erbe für Nachlassverbindlichkeiten.
Vorsicht ist geboten bei Handlungen, die als Annahme der Erbschaft gewertet werden können. Wer Nachlassgegenstände verkauft, verteilt, umfangreich über die Wohnung verfügt oder gegenüber Dritten wie ein Erbe auftritt, schafft Risiken. Nicht jede Hilfeleistung ist automatisch eine Annahme, aber bei unklarer Nachlasslage sollte vor weitreichenden Maßnahmen rechtlicher Rat eingeholt werden.
Für Vermieter ist die Situation schwierig, wenn niemand als Erbe auftritt, alle bekannten Angehörigen ausschlagen oder unklar ist, wem eine Kündigung zuzustellen ist.
In solchen Fällen kann eine Nachlasspflegschaft in Betracht kommen. Das Nachlassgericht kann einen Nachlasspfleger bestellen, wenn der Erbe unbekannt ist oder ungewiss ist, ob der Erbe die Erbschaft angenommen hat. Für Gläubiger des Nachlasses kann insbesondere § 1961 BGB wichtig sein.
Der Nachlasspfleger kann dann Ansprechpartner für den Nachlass sein. Über ihn können Kündigungen zugestellt, Forderungen geltend gemacht und die Rückgabe der Wohnung rechtlich geordnet vorbereitet werden.
Nein. Der Mietvertrag läuft grundsätzlich weiter. Entscheidend ist, ob es überlebende Mitmieter gibt, ob jemand in den Mietvertrag eintritt oder ob der Vertrag mit den Erben fortgesetzt wird.
Nicht allein wegen der Verwandtschaft. Eine Zahlungspflicht kann aber entstehen, wenn Sie in den Mietvertrag eintreten, Erbe werden oder anderweitig Verpflichtungen übernehmen. Entscheidend ist die konkrete Konstellation.
Ja, ein Eintritt nach § 563 BGB kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters abgelehnt werden. Die Erklärung sollte nachweisbar gegenüber dem Vermieter erfolgen.
Dann wird der Mietvertrag grundsätzlich mit dem überlebenden Ehegatten als Mitmieter fortgesetzt. Der überlebende Mieter kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Dann kommt regelmäßig die Fortsetzung des Mietvertrags mit den Erben nach § 564 BGB in Betracht. Erben und Vermieter können unter den gesetzlichen Voraussetzungen außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Das sollte nicht vorschnell geschehen. Vor einer Räumung sollte geklärt werden, ob Sie Erbe sind, ob eine Ausschlagung in Betracht kommt und welche Rechte der Vermieter hat. Reine Sicherungsmaßnahmen können zulässig sein, umfangreiche Verfügungen über Nachlassgegenstände sind aber riskant.
Die Kaution gehört wirtschaftlich zum Mietverhältnis und ist nach dessen Beendigung abzurechnen. Der Vermieter kann berechtigte Forderungen prüfen und gegebenenfalls verrechnen. Wer die Kaution verlangen kann, hängt davon ab, wer Erbe ist oder wer sonst berechtigt ist.
Wenn keine handlungsfähigen Erben vorhanden sind oder die Erben unbekannt sind, kann eine Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht in Betracht kommen. Der Nachlasspfleger kann dann Ansprechpartner für Kündigung, Forderungen und Wohnungsabwicklung sein.
Anwaltliche Beratung ist sinnvoll, wenn Mietrückstände bestehen, die Wohnung kurzfristig zurückgegeben werden soll, Angehörige eine Ausschlagung erwägen, der Nachlass überschuldet ist oder der Vermieter nicht weiß, wem er wirksam kündigen kann.
Die Kanzlei Girardot, Lörtzing & Zocher PartG in Ilmenau berät Angehörige, Erben, Vermieter und Nachlasspfleger bei der rechtlichen Abwicklung von Mietverhältnissen nach dem Tod des Mieters.
Weitere Informationen finden Sie auf unseren Seiten Mietrecht und Erbrecht. Bei konkretem Beratungsbedarf können Sie über Kontakt einen Termin anfragen.
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