Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus: Was Vermieter tun können

Räumung, Nutzungsentschädigung und Schlüsselrückgabe nach beendetem Mietverhältnis

Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Mieter die Wohnung zurückgeben. In der Praxis kommt es dennoch vor, dass der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, Möbel zurücklässt oder die Schlüssel nicht vollständig herausgibt. Für Vermieter stellt sich dann die Frage, welche Schritte rechtlich zulässig sind und wie weitere finanzielle Nachteile vermieden werden können.

Wichtig ist: Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen, keine Schlösser austauschen und zurückgelassene Gegenstände nicht einfach entsorgen. Regelmäßig ist eine gerichtliche Klärung erforderlich. Daneben können Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und unter Umständen weitere Schadenersatzansprüche bestehen.

1. Rückgabepflicht des Mieters nach Vertragsende

Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rückgabe bedeutet nicht nur, dass der Mieter auszieht. Der Vermieter muss wieder tatsächlichen Besitz an der Wohnung erhalten. Dazu gehört regelmäßig auch die vollständige Rückgabe der Schlüssel.

Hat der Mieter die Wohnung einem Dritten überlassen, kann der Vermieter die Rückgabe nach § 546 Abs. 2 BGB auch von diesem Dritten verlangen. Das kann etwa relevant werden, wenn weitere Personen in der Wohnung leben oder der Mieter die Wohnung untervermietet hat.

2. Keine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter

Auch wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht auszieht, sollte der Vermieter nicht eigenmächtig handeln. Eine Selbsthilfe durch Austausch der Schlösser, Entfernen von Möbeln oder Sperren des Zugangs kann erhebliche Haftungsrisiken auslösen.

Der rechtlich sichere Weg führt regelmäßig über die Räumungsklage. Erst wenn ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt, kann die Räumung zwangsweise durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt werden.

3. Räumungsklage und Zwangsräumung

Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. Vorher sollte geprüft werden, ob die Kündigung wirksam erklärt wurde, ob sie dem Mieter nachweisbar zugegangen ist und ob die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

In einem gerichtlichen Verfahren kann der Vermieter neben der Räumung häufig auch Zahlungsansprüche geltend machen. Das betrifft insbesondere rückständige Miete, Nutzungsentschädigung und gegebenenfalls weitere Schäden.

Wird der Mieter zur Räumung verurteilt und räumt dennoch nicht, erfolgt die Durchsetzung im Wege der Zwangsvollstreckung. Bei Wohnraum kann das Gericht dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Räumungsfrist gewähren.

4. Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB

Gibt der Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter nach § 546a Abs. 1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Maßstab ist entweder die vereinbarte Miete oder die Miete, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist.

Die Nutzungsentschädigung kann auch dann relevant werden, wenn der Mieter zwar nicht mehr in der Wohnung wohnt, aber noch Möbel oder sonstige Gegenstände zurücklässt und der Vermieter die Wohnung deshalb nicht frei nutzen oder weitervermieten kann.

Ein weitergehender Schaden ist nach § 546a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen. In Betracht kommen etwa Schäden durch eine verzögerte Weitervermietung, zusätzliche Kosten oder sonstige nachweisbare Nachteile.

5. Schlüsselrückgabe und zurückgelassene Gegenstände

Die Schlüsselrückgabe ist praktisch besonders wichtig. Solange der Vermieter keinen freien Zugang zur Wohnung hat, ist regelmäßig noch nicht abschließend geklärt, ob die Mietsache vollständig zurückgegeben wurde.

Auch zurückgelassene Möbel, Einbauten oder persönliche Gegenstände können problematisch sein. Vermieter sollten den Zustand der Wohnung sorgfältig dokumentieren, Fotos fertigen, Zeugen hinzuziehen und den Mieter schriftlich zur vollständigen Räumung und Rückgabe auffordern.

6. Verjährung von Ersatzansprüchen nach § 548 BGB

Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt nach § 548 Abs. 1 BGB eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu entschieden, dass der Vermieter die Mietsache erst dann im Sinne des § 548 BGB zurückerhält, wenn er freien Zugang erhält und dadurch in die Lage versetzt wird, den Zustand der Wohnung auf Schäden zu untersuchen. Maßgeblich ist insoweit BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11.

Für Vermieter ist deshalb wichtig, den Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe genau festzuhalten. Das gilt insbesondere bei streitiger Schlüsselrückgabe, zurückgelassenen Gegenständen oder unklarer Besitzlage.

7. Welche Unterlagen Vermieter bereithalten sollten

Für die anwaltliche Prüfung sollten Vermieter möglichst folgende Unterlagen bereithalten:

• Mietvertrag
• Kündigungsschreiben
• Nachweis des Zugangs der Kündigung
• Schriftverkehr mit dem Mieter
• Zahlungsaufstellung bei Mietrückständen
• Fotos vom Zustand der Wohnung
• Übergabeprotokoll, soweit vorhanden
• Angaben zu fehlenden Schlüsseln oder zurückgelassenen Gegenständen

8. Anwaltliche Unterstützung im Mietrecht in Ilmenau und Thüringen

Die Kanzlei Girardot Lörtzing Zocher PartG in Ilmenau berät und vertritt Vermieter und Mieter im Mietrecht. Bei nicht erfolgter Räumung prüfen wir insbesondere die Wirksamkeit der Kündigung, die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage, Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und mögliche weitere Zahlungsansprüche.

Wenn Ihr Mieter trotz Kündigung nicht auszieht oder die Wohnung nicht vollständig zurückgibt, können Sie uns Mietvertrag, Kündigung, Zustellnachweis und vorhandene Unterlagen zur Wohnungsrückgabe übersenden. Wir ordnen die Rechtslage ein und besprechen die nächsten Schritte.

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