Teilungsversteigerung in der Erbengemeinschaft: Kosten, Anwaltskosten und Steuer

Können sich Miterben über eine zum Nachlass gehörende Immobilie nicht einigen, kann die Teilungsversteigerung die Gemeinschaft am Grundstück auflösen. Für die Beteiligten stellen sich dabei vor allem vier Fragen: Welche Kosten entstehen? Wie berechnen sich die Anwaltskosten? Was bedeutet die häufig genannte Sicherheitsleistung von 10 %? Und können Rechtsanwaltskosten bei der Erbschaftsteuer berücksichtigt werden?

Der Beitrag erläutert die wichtigsten Punkte für Erbengemeinschaften und berücksichtigt die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesfinanzhofs.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein einzelner Miterbe kann grundsätzlich die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Gehört eine nicht real teilbare Immobilie zum Nachlass, kommt eine Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG in Betracht.
• Der Antragsteller muss während des Verfahrens regelmäßig Vorschüsse leisten, insbesondere für das Verkehrswertgutachten und die Terminsbestimmung. Bei erfolgreicher Versteigerung werden die Verfahrenskosten grundsätzlich aus dem Versteigerungserlös entnommen.
• Für die gesetzlichen Anwaltsgebühren ist bei einem Miterben nach § 26 RVG grundsätzlich dessen Anteil am Versteigerungsgegenstand maßgeblich.
• Die häufig genannten 10 % des Verkehrswerts sind keine allgemeine Verfahrensgebühr, sondern betreffen die Bietsicherheit.
• Nach dem BFH-Urteil vom 11.03.2026 – II R 10/23 können Rechtsanwaltskosten, die unmittelbar mit einer Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft zusammenhängen, als Kosten der Nachlassverteilung nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStG abziehbar sein.

1. Wann kommt eine Teilungsversteigerung bei einer Erbengemeinschaft in Betracht?

Nach § 2042 Abs. 1 BGB kann grundsätzlich jeder Miterbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen. Gehört eine Immobilie zum Nachlass und kann sie nicht in Natur geteilt werden, kann die Aufhebung der Gemeinschaft durch Versteigerung erfolgen. Für Grundstücke gelten dabei die Vorschriften über die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG.

Die Teilungsversteigerung unterscheidet sich von einer gewöhnlichen Zwangsversteigerung wegen einer Geldforderung. Sie dient nicht der Durchsetzung einer Forderung gegen einen Schuldner, sondern der Aufhebung einer Gemeinschaft am Grundstück.

Für eine Erbengemeinschaft bedeutet das: Können sich die Miterben weder auf einen freihändigen Verkauf noch auf die Übernahme der Immobilie durch einen Miterben einigen, kann die Teilungsversteigerung ein Weg sein, die Immobilie in einen teilbaren Geldwert zu überführen. Ob dieser Weg wirtschaftlich und taktisch sinnvoll ist, sollte vor Antragstellung geprüft werden.

2. Welche Kosten entstehen bei einer Teilungsversteigerung?

Bei einer Teilungsversteigerung können insbesondere Gerichtskosten, Sachverständigenkosten für die Verkehrswertermittlung, Auslagen des Gerichts und – bei anwaltlicher Vertretung – Rechtsanwaltskosten entstehen.

Der Antragsteller muss nicht sämtliche Verfahrenskosten endgültig allein tragen. Er wird jedoch während des Verfahrens regelmäßig zur Zahlung von Vorschüssen herangezogen. Nach den Hinweisen des Amtsgerichts Karlsruhe werden insbesondere bei Beauftragung des Gutachters und bei der Terminsbestimmung Vorschüsse vom Antragsteller angefordert.

Wird die Immobilie erfolgreich versteigert, werden die Verfahrenskosten nach § 109 ZVG grundsätzlich vorweg aus dem Versteigerungserlös entnommen. Bleibt das Verfahren erfolglos oder wird der Antrag zurückgenommen, kann die Kostenbelastung dagegen beim Antragsteller verbleiben.

Eine pauschale Angabe der Gesamtkosten ist deshalb wenig sinnvoll. Sie hängen insbesondere vom Verkehrswert, den Sachverständigenkosten und dem konkreten Verlauf des Verfahrens ab.

3. Wie berechnet sich der Gegenstandswert für die Anwaltskosten?

Gerichtskosten und Anwaltskosten folgen nicht zwingend derselben Wertberechnung. Für die anwaltliche Tätigkeit im Zwangsversteigerungsverfahren bestimmt § 26 RVG den Gegenstandswert.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 02.07.2025 – V ZB 63/23 bestätigt, dass auch die Teilungsversteigerung eine Zwangsversteigerung im Sinne des § 26 RVG ist. Bei Miteigentümern und sonstigen Mitberechtigten ist nach § 26 Nr. 2 Halbsatz 2 RVG grundsätzlich auf deren Anteil am Versteigerungsgegenstand abzustellen. Das gilt bei einer Erbengemeinschaft auch dann, wenn diese noch nicht auseinandergesetzt ist.

Beispiel: Beträgt der festgesetzte Verkehrswert einer zum Nachlass gehörenden Immobilie 400.000,00 € und beträgt der maßgebliche Anteil des vertretenen Miterben 1/2, ergibt sich für die anwaltliche Tätigkeit im Teilungsversteigerungsverfahren grundsätzlich ein Gegenstandswert von 200.000,00 €. Die konkrete Gebührenberechnung hängt anschließend von Art und Umfang der anwaltlichen Tätigkeit ab.

Für ein späteres Verteilungsverfahren kann eine andere Wertberechnung gelten. Der Gegenstandswert sollte daher stets bezogen auf den konkreten Auftrag geprüft werden.

4. Was bedeutet die Sicherheitsleistung von 10 %?

Die häufig genannte Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts ist keine zusätzliche Gerichtsgebühr und keine allgemeine Kostenposition der Teilungsversteigerung.

Sie betrifft das Bieterverfahren. Nach § 67 ZVG kann ein hierzu berechtigter Beteiligter unmittelbar nach Abgabe eines Gebots Sicherheitsleistung verlangen. Nach § 68 Abs. 1 ZVG beträgt die Sicherheit grundsätzlich ein Zehntel des in der Terminsbestimmung genannten, anderenfalls des festgesetzten Verkehrswerts.

Für einen Miterben ist dies insbesondere dann wichtig, wenn er selbst mitbieten und die Immobilie erwerben möchte. Finanzierung und Bietsicherheit sollten deshalb rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin geklärt werden. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist nach § 69 Abs. 1 ZVG ausgeschlossen.

5. Sind Anwaltskosten bei der Teilungsversteigerung steuerlich abziehbar?

Hier hat sich die Rechtslage seit der früheren Fassung dieses Beitrags geklärt.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11.03.2026 – II R 10/23 entschieden, dass Kosten der Rechtsberatung und Rechtsvertretung, die in unmittelbarem Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft entstehen, als Kosten der Nachlassverteilung nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStG abziehbar sind.

Der BFH hat damit die Entscheidung des Finanzgerichts Köln vom 09.02.2023 – 7 K 1362/21 – bestätigt. Entscheidend ist der unmittelbare Zusammenhang der Rechtsanwaltskosten mit der Auseinandersetzung beziehungsweise Verteilung des Nachlasses.

Davon zu unterscheiden sind Kosten der laufenden Verwaltung des Nachlasses. § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG grenzt abzugsfähige Kosten der Abwicklung, Regelung und Verteilung des Nachlasses von nicht abzugsfähigen Kosten der Verwaltung ab.

Wichtig: Die BFH-Entscheidung betrifft die erbschaftsteuerliche Behandlung. Sie bedeutet nicht, dass jede anwaltliche Tätigkeit im Zusammenhang mit einer geerbten Immobilie allgemein steuerlich absetzbar ist. Bei größeren Beträgen sollte die konkrete steuerliche Behandlung zusätzlich mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

6. Was geschieht mit dem Versteigerungserlös?

Mit dem Zuschlag ist nicht automatisch jeder Streit innerhalb der Erbengemeinschaft beendet. Die Teilungsversteigerung wandelt zunächst die unteilbare Immobilie in einen Geldbetrag um.

Nach Abzug der im Versteigerungsverfahren zu berücksichtigenden Kosten und Rechte müssen sich die Miterben über die Verteilung des verbleibenden Erlöses einigen. Das Versteigerungsgericht kann hierbei mitwirken. Kommt keine Einigung zustande, wird der verbleibende Erlös nach den Hinweisen der Justiz hinterlegt.

Gerade bei Erbengemeinschaften können neben den Erbquoten weitere Fragen eine Rolle spielen, etwa Nachlassverbindlichkeiten, Ausgleichsansprüche oder sonstige wechselseitige Forderungen. Deshalb führt eine Teilungsversteigerung nicht zwingend zur vollständigen Auseinandersetzung des gesamten Nachlasses.

7. Kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung verhindern oder verzögern?

Ein dauerhaftes Vetorecht eines anderen Miterben besteht grundsätzlich nicht. § 180 Abs. 2 ZVG ermöglicht jedoch unter bestimmten Voraussetzungen eine einstweilige Einstellung des Verfahrens für längstens sechs Monate, wenn dies nach Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint. Eine einmalige Wiederholung ist zulässig.

Ob ein Einstellungsantrag Aussicht auf Erfolg hat, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die bloße Ablehnung der Versteigerung genügt nicht.

8. Was sollte vor einer Teilungsversteigerung geprüft werden?

Vor Antragstellung sollte nicht nur geklärt werden, ob die formalen Voraussetzungen erfüllt sind. Entscheidend ist eine rechtliche und wirtschaftliche Gesamtstrategie.

• realistischer Verkehrswert der Immobilie,
• Grundpfandrechte und sonstige Belastungen,
• Möglichkeit eines freihändigen Verkaufs,
• Übernahme der Immobilie durch einen Miterben,
• voraussichtliche Verfahrens- und Anwaltskosten,
• Finanzierung und Bietsicherheit bei einem beabsichtigten eigenen Erwerb,
• weitere Ansprüche innerhalb der Erbengemeinschaft sowie
• spätere Verteilung des Versteigerungserlöses.

Weitere Informationen zu unserer Beratung bei Erbengemeinschaften und anderen erbrechtlichen Auseinandersetzungen finden Sie auf unserer Seite Erbrecht.

Häufige Fragen zur Teilungsversteigerung

Kann ein einzelner Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen?

Grundsätzlich ja. Ein vollstreckbarer Titel ist für die Teilungsversteigerung nicht erforderlich. § 181 ZVG regelt die Voraussetzungen für die Anordnung des Verfahrens.

Muss die gesamte Erbengemeinschaft zustimmen?

Nein. Gerade darin liegt die praktische Bedeutung der Teilungsversteigerung. Ein einzelner Miterbe kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft an der Immobilie betreiben.

Kann ein Miterbe selbst mitbieten?

Grundsätzlich ja. Wer einen eigenen Erwerb erwägt, sollte aber Finanzierung, Bietsicherheit, bestehenbleibende Rechte und die wirtschaftliche Obergrenze des Gebots vor dem Termin prüfen.

Wird der Erlös automatisch entsprechend den Erbquoten ausgezahlt?

Nicht zwingend. Können sich die Miterben über die Verteilung nicht einigen, kann der verbleibende Erlös hinterlegt werden. Weitere Ansprüche zwischen den Miterben können eine gesonderte Auseinandersetzung erforderlich machen.

Sind Rechtsanwaltskosten bei der Erbschaftsteuer abziehbar?

Nach BFH, Urteil vom 11.03.2026 – II R 10/23, können unmittelbar mit einer Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft zusammenhängende Rechtsanwaltskosten als Kosten der Nachlassverteilung nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 1 ErbStG abziehbar sein.

Beratung zur Teilungsversteigerung einer Erbengemeinschaft

Eine Teilungsversteigerung kann ein wirksames Mittel sein, wenn eine Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft nicht erreichbar ist. Sie sollte jedoch nicht ohne Prüfung der wirtschaftlichen Folgen und der weiteren Auseinandersetzung des Nachlasses eingeleitet werden.

Wir beraten Miterben vor und während einer Teilungsversteigerung, prüfen die rechtliche Ausgangslage und die möglichen Alternativen und begleiten die weitere Auseinandersetzung des Nachlasses. Einen Beratungstermin können Sie über unsere Kontaktseite anfragen.

Stand: 25.09.2026